Vermietung: Wann fehlt bei langjährigem Leerstand einer Wohnung die Absicht, Einkünfte zu erzielen?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 31.01.2017 entschieden, dass dann nicht von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden kann, wenn das zu vermietende Objekt nicht in einem vermietbaren Zustand ist. Zwar können Aufwendungen für Vermietungsobjekte nach vorheriger Vermietung auch während einer Leerstandszeit als Werbungskosten abgezogen werden. Dies setzt jedoch u.a. das Fortbestehen der Einkünfteerzielungsabsicht voraus. Letztere kann nach Einschätzung des BFH nur dann angenommen werden, wenn das Objekt überhaupt vermietbar ist.

Im Streitfall hatte der steuerpflichtige Kläger eine Eigentumswohnung erworben. Da sich diese jedoch aufgrund eines Sanierungsstaus in einem desolaten und maroden Zustand befand, konnte sie nicht vermietet werden. Beispielsweise waren die Elektroheizungen ausgebaut, aber noch keine Zentralheizung eingebaut worden. Selbst die Eigentümerversammlung stellte fest, dass die Wohnung nicht vermietbar sei. Die Bemühungen der Hausverwaltung und später eines Maklers blieben über einen Zeitraum von ca. 17 Jahren erfolglos. In den Streitjahren machte der Steuerpflichtige Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend. Diese Verluste erkannte das zuständige Finanzamt nicht an. Nach erfolglosem Einspruch und anschließender erfolgloser Klage vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern (FG) bestätigte der BFH die Auffassung der Finanzverwaltung und versagte den Werbungskostenabzug.

Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen und können auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen in Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder tatsächlichen Vermietung stehen, also durch diese veranlasst sind. Für die Berücksichtigung von vorab entstandenen Werbungskosten ist die endgültige Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, erforderlich. Solange der Steuerpflichtige diese Absicht nicht endgültig aufgibt, gilt dies grundsätzlich auch für etwaige Leerstandszeiten. Das Bestehen der Absicht ist anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, wobei insbesondere die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen entscheidend sind.

Maßstäbe gelten auch bei langjährigem Leerstand
Nach Auffassung des BFH sind die zuvor dargestellten Maßstäbe auch auf Fälle übertragbar, bei denen die Vermietbarkeit des Objekts aufgrund fehlender Betriebsbereitschaft nach einer langen Leerstandszeit wegfällt.
Der BFH bestätigte, dass das FG im konkreten Fall aufgrund zahlreicher Tatsachen zutreffend festgestellt hat, dass sich das Objekt nicht mehr in einem vermietbaren Zustand befand. Dafür spricht nach Ansicht des BFH insbesondere die auch nicht nur vorübergehend fehlende Betriebsbereitschaft der Wohnung für eine Dauer von ca. 17 Jahren. Zwar sind die intensiven Bemühungen des Steuerpflichtigen, diesen Zustand zu beseitigen, in die Gesamtwürdigung einzubeziehen. Diese waren allerdings nicht geeignet, den Zustand zu beheben, da die Eigentümerversammlung mehrfach Sanierungsmaßnahmen abgelehnt hatte. Somit war es dem Steuerpflichtigen sowohl rechtlich als auch tatsächlich unmöglich, alleine einen vermietbaren Objektzustand herzustellen. Daraus lässt sich laut BFH in Gesamtwürdigung aller Umstände schließen, dass die Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen gar nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint waren.

Praxishinweis
Der BFH bestätigt mit diesem Urteil die Ausführungen des FG, dass grundsätzlich auch bei Leerstand von Immobilien die Einkünfteerzielungsabsicht durch nachhaltige oder ernsthafte Bemühungen nachgewiesen werden kann. Dies setzt jedoch ein taugliches Vermietungsobjekt voraus; d.h., es muss überhaupt die Möglichkeit bestehen, das Objekt zu vermieten. Denkt man diese Rechtsprechung weiter, so könnte es sich bei einer fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht – es wird auf Dauer kein Gewinn erwartet und es werden (vorerst) fortdauernd Verluste erzielt – steuerlich um Liebhaberei handeln, so dass auch etwaige spätere Gewinne – zumindest solange sie der Liebhaberei zugeordnet werden – nicht zu steuerpflichtigen Einnahmen führen sollten.
Dipl.-Volkswirt Volker Küpper

Normen: EStG:9/1/1 EStG:9/1/2 EStG:21/1/1/1
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